Kredyty Hipoteczne

Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub domu? Podjęcie decyzji o kredycie hipotecznym to bardzo poważne zobowiązanie. Sam proces uzyskiwania kredytu jest długi i skomplikowany, ale oczywiście do zrealizowania, zawsze można skorzystać z bezpłatnej pomocy pośrednika finansowego (lista znajduje się poniżej).

Należy pamiętać, że żaden z banków nie oferuje najlepszego kredytu hipotecznego dla wszystkich. Każda oferta jest dostosowywana indywidualnie, zależy od zdolności kredytowej i wiarygodności kredytowej. I bardzo ważne: taki kredyt wiąże nas z bankiem na kilkanaście albo kilkadziesiąt lat. W poniższym artykule przyjrzymy się podstawowym czynnikom, na które trzeba zwrócić uwagę decydując się na kredyt hipoteczny.

ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA - decyduje o wysokości kredytu hipotecznego

Zdolność kredytowa oceniana jest przez pryzmat możliwości spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminie ustalonym między kredytodawcą (zazwyczaj bankiem ) a kredytobiorcą. To od naszej zdolności kredytowej zależy na jak duży kredyt hipoteczny możemy liczyć. A jakie czynniki wpływają na jego ocenę? Na zdolność kredytową wpływają między innymi następujące czynniki:

• dochody,
• rodzaj umowy o pracę,
• wiek,
• zawód,
• miejsce pracy,
• spłacane kredyty,
• limity kart kredytowych, debetowych,
• inne obciążenia obecne, jak i przyszłe.

Najlepiej jest już wcześniej przygotować się do procesu kredytowego i poprawić zdolność kredytowa. Jeżeli jest to możliwe, to należy spłacić posiadane zobowiązania w bankach oraz zlikwidować karty kredytowe.

Dużo czasu zajmie nam przygotowanie niezbędnych dokumentów, a bez nich bank nie zacznie rozpatrywania wniosku kredytowego.

WKŁAD WŁASNY 10-20% wartości nieruchomości

Wysokość wkładu własnego wpływa na współczynnik. Co to jest, to tajemnicze LTV? Jest to stosunek wartości kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości. Od 2017 roku wymagany wkład własny ustalony jest w wysokości 20%. Oznacza to, że jeżeli chcemy kupić mieszkanie lub dom, to musimy na początku zaoszczędzić 20% wartości nieruchomości, którą chcemy kupić. Im większy jest wkład własny, tym lepsze warunki kredytowe zaproponuje bank. Ale w takim przypadku konieczne jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, co oznacza większy koszt kredytu.

KREDYT W ZŁOTYCH CZY W WALUCIE?

Możesz wziąć kredyt tylko w takiej walucie, w jakiej zarabiasz. Kredyt hipoteczny w walucie obcej związany jest z ryzykiem kursowym. Kurs złotówki do euro, franka, jak i do innych walut zmienia się każdego dnia, i nie jesteśmy w stanie określić wszystkich czynników, które wpływają obecnie, jak i w przyszłości, na kształtowanie się kursów.

Jak to wygląda w praktyce? W ogólnym zarysie wygląda to tak, że im mocniejszy złoty (za 1 euro, dolara dostajemy mniej złotych), to tym mniejsza rata. I na odwrót. Im słabszy złoty ( za 1 euro, dolara dostajemy więcej złotych), to tym większa rata.

Na wysokość rat kredytowych w walutach obcych wpływają również stopy procentowe ustalane przez Europejski Bank Centralny (EBC) oraz Bank Centralny Szwajcarii.

Ostatnim czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę, przy wyborze kredytu w walucie jest spread, czyli różnica pomiędzy kursem kupna, a sprzedaży. Jest to o tyle istotne, że na bazie kursu kupna bank wypłaca środki, natomiast na bazie kursu sprzedaży, kredytobiorca spłaca kredyt.

Problem , w jakiej walucie wybrać kredyt hipoteczny, dotyczy niewielu potencjalnych klientów, ponieważ od 1 lipca 2014 roku banki nie mogą udzielać kredytów hipotecznych w walutach obcych, jeśli klient nie osiąga w nich trwałych dochodów.

Rekomendacja S, a kredyt hipoteczny walutowy

Rekomendacja S, która weszła w życie w 2013 roku, jasno stwierdza:

„Kredyty walutowe, indeksowane lub denominowane w walutach obcych powinny być produktem oferowanym wyłącznie klientom uzyskującym trwałe dochody w walucie kredytu, zapewniające regularną obsługę i spłatę kredytu; w przypadku klientów (lub gospodarstw domowych) uzyskujących dochód w kilku walutach bank powinien zapewnić zgodność waluty kredytu z walutą, w której kredytobiorca (lub gospodarstwo domowe) uzyskuje najwyższe dochody z przyjmowanych do kalkulacji zdolności kredytowej, a w przypadku pozostałych walut bank powinien założyć ich deprecjację o 20%”.

KOSZT KREDYTU HIPOTECZNEGO

Z porównywarki kredytów hipotecznych warto jest skorzystać przede wszystkim w sytuacji, kiedy chcemy poznać przykładowe raty w zależności od wartości kredytu i czasu spłaty. Nie poznamy tutaj kosztów, ani całkowitego kosztu, ponieważ jest to wyłącznie podstawowa propozycja banków. Bank przedstawia ofertę dopiero po zbadaniu wstępnej oceny zdolności kredytowej.

Podstawowymi kosztami kredytu hipotecznego są:

• oprocentowanie,
• marża (niezmienna przez cały czas spłacania kredytu),
• prowizja (płacona jednorazowo od wysokości kredytu),
• ubezpieczenie pomostowe - do czasu, aż hipoteka nieruchomości zostanie obciążona na rzecz banku.

Wszystkie banki wymagają również bezwzględne ubezpieczenie nieruchomości.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych składa się przeważnie z dwóch części: zmiennej i stałej. Zmienną częścią jest WIBOR (kredyty w złotówkach), LIBOR (kredyty we frankach szwajcarskich) lub EURIBOR (kredyty w euro). Natomiast stała część, to marża.

Występują również inne opłaty pobierane przez bank, które mogą być związane, np. ze zmianą waluty kredytu, wcześniejszą spłatą czy też z wydawaniem zaświadczeń.

RATY KREDYTOWE: które wybrać w przypadku kredytu hipotecznego

Wyróżnia się dwa podstawowe rodzaje rat:

• STAŁE - od początku do końca spłaty kredytu hipotecznego, raty mają taką samą wysokość,
• MALEJĄCE - raty kredytu zmniejszają się wraz ze zmniejszaniem się długu pozostałego do spłacenia. W przypadku rat malejących największe obciążenie jest zawsze na początku - rata jest największa. Od pierwszej raty spłacamy bowiem całe odsetki i część kapitału. Z czasem jednak, jak zmniejsza się kapitał, maleją również miesięczne odsetki, a co za tym idzie kolejne raty są coraz niższe.

Najczęściej uwzględnianym czynnikiem przy wyborze rodzaju raty jest zdolność kredytowa. W przypadku rat malejących musimy posiadać większą zdolność, ale za to koszt całkowity kredytu wychodzi mniejszy (kredyt jest tańszy). Niezależnie jednak od jej oceny, sami musimy określić co jest dla nas bardziej korzystne w danym momencie.

NEGOCJACJE z bankiem pomogą uzyskać lepszą ofertę kredytową

Ponieważ ogólne koszty kredytowe są bardzo duże, warto negocjować z bankiem wysokość marży, oprocentowania i prowizji.

Każda, nawet niewielka zmiana parametrów kredytowych, pozwala zmniejszyć całkowity koszt kredytu oraz zmniejszyć wysokość raty kredytowej.

Zanim zdecydujemy na złożenie podpisu na umowie kredytowej, należy bardzo dokładnie zapoznać się z jej zapisami i przeanalizować wszystkie prawa i obowiązki dla obu stron umowy. Pamiętaj, aby już na samym początku wyjaśnić wszystkie wątpliwości.;-p:

UŁATWIENIA KREDYTOWE i PROMOCJE związane z kredytami na zakup mieszkania

Mogą one być wykorzystywane w przypadkach losowych, w bieżących trudnościach związanych ze spłatą kredytu. Do najpopularniejszych należą:

• "wakacje kredytowe" - zawieszenie spłaty kredytu na określony czas,
• polisa od utraty pracy - ubezpieczenie na wypadek utraty pracy przez kredytobiorcę.

Zdecydowana większość banków oferuje kredyty hipoteczne z promocyjnymi warunkami spłaty, obniżając marże, prowizje czy udzielając 60-dniową promesę. Często, aby skorzystać z warunków promocji należy dodatkowo założyć rachunek lub wykupić dodatkowe ubezpieczenie. Warto się nad tymi dodatkami zastanowić, pamiętając, że kredyt hipoteczny wiąże nas na długie lata z konkretnym bankiem, a korzystna promocja, w dłuższej perspektywie czasu nie zrekompensuje nam w dostateczny sposób, minusów danej oferty.

Co znajdziemy w promocji kredytów mieszkaniowych?

• 0% prowizji za udzielenie kredytu/pożyczki,
• 0% za wcześniejszą spłatę,
• wakacje kredytowe raz w roku,
• wsparcie własnego specjalisty hipotecznego,
• tylko jedna wizyta w oddziale,
• kredyt hipoteczny w ofercie specjalnej z RRSO 9,44%,
• możliwość przeznaczenia 30% kredytu na dowolny cel,
• marża od 1,59%,
• minimalna wysokość kredytu hipotecznego 40 000 zł.

Pamiętajmy, że dokonując jakiegokolwiek wyboru z ofert bankowych musimy być świadomym i przygotowanym kredytobiorcą. Nasza wiedza związana z procedurą zaciągania kredytu może pomóc w dokonaniu racjonalnego wyboru. Dlatego jeżeli chcesz wiedzieć więcej, nie poprzestawaj tylko na tym artykule, ale szukaj dodatkowych, bardziej wyczerpujących informacji. Kontakt z pośrednikiem finansowym, to dobry i skuteczny sposób na bardziej świadomy wybór kredytu hipotecznego na zakup mieszkania lub domu.